Título Silencioso – Não é uma bala de prata

O mais novo elixir financeiro para enfeitar a cena americana é o conceito de título tranquilo. Muitos consumidores têm a impressão de que uma ação de título silenciosa lhes dará uma casa grátis. Nada está mais longe da verdade. Por que eu saberia? Porque escrevi um workshop para créditos de educação jurídica continuada para advogados.

O workshop foi aprovado na Flórida, Geórgia, Carolina do Norte, Wisconsin e Nevada. Tenho realizado workshops em todo o país sobre esse assunto e tive a oportunidade de conversar com proprietários de imóveis que enfrentam execuções hipotecárias, investidores imobiliários, profissionais de hipotecas e advogados. Depois de entender o que o conceito realmente é, todos saíram com uma melhor compreensão.

O título silencioso é projetado para minimizar litígios. Claro e simples. Ao entrar com uma ação desse tipo, você está processando qualquer pessoa que tenha um interesse registrado em sua propriedade. Quando você compara um processo de defesa de encerramento de título tranquilo, a diferença é dia e noite. O sistema legal de hoje incentiva os proprietários a procurar o conselho de advogados para representá-los em uma execução hipotecária. Mas, e este é um grande MAS. O advogado se não tiver experiência em securitização, cessões, robo-signatários, fraudes notariais e muitas outras facetas do que realmente aconteceu, estará perdido em juízo.

Ok, agora você está confortável porque seu cunhado encontrou um bom advogado para você. Aqui está o cenário que ocorreu em todo o país. O advogado bem intencionado representa você no tribunal, mas o que ele está realmente fazendo? Ele está tentando esticar o processo de encerramento. Pagar um advogado mensalmente em vez do banco cria aluguel barato para você. Mas, você DEVE continuar a financiar os esforços de seu advogado. No final do dia, quando as luzes se apagam, o advogado vem até você e diz “ganhámos”. Você ganhou o quê? Você ganhou uma demissão sem prejuízo. Isso significa que o advogado da oposição simplesmente diz ao juiz: “até o próximo mês, porque estaremos de volta”.

Agora você começa a imagem. A defesa de encerramento é baseada puramente em sua capacidade financeira para pagar o advogado e as custas judiciais.

Agora, vamos dar uma olhada no que é uma ação de título silenciosa. Nesse tipo de ação você está simplesmente se tornando o autor e não o réu. Este é um movimento importante. Em uma ação de defesa de encerramento você é o réu. Mas vamos inverter o cenário. Vamos colocar a bola na linha de duas jardas do adversário e você vai colocá-la na end zone. Tudo que você precisa é de um advogado que entenda essa implementação da lei.

Uma ação é movida contra qualquer pessoa com um interesse registrado. Como você descobre isso? Você fez uma pesquisa de título e revelará quem tem um interesse ou penhor registrado. Conheço um exemplo aqui no sudoeste da Flórida, onde um advogado e corretor de imóveis pagou a um banco $ 153.000 em dinheiro por uma casa em uma venda de execução hipotecária e o banco NÃO POSSUIU A CASA. Saber quem tem um interesse registrado é o verdadeiro propósito de uma ação de título tranquila. Uma vez que você notificou a(s) parte(s) que tem interesse registrado, aqui é onde o gelo fica espesso.

Eles DEVEM PROVAR em tribunal que têm interesse em sua propriedade. Isso não tem nada a ver com o quanto é devido. Uma ação de título tranquila é ouvida sob a lei contratual e não a lei de responsabilidade civil. Portanto, o valor da dívida NUNCA é debatido ou contestado. O argumento é quem tem um interesse que é comprovável. SE, você disse ao Juiz: “Meritíssimo, eu tenho um cheque visado para pagar meu empréstimo”. “Você pode dizer ao advogado oponente para me devolver minha nota original quando eu pagar essa dívida?” Isso nunca acontecerá porque a nota foi usada como mecanismo de financiamento quando seu empréstimo foi vendido em Wall St. Eu posso continuar falando sobre esse assunto, mas eu queria tocar na lógica desse assunto.

Uma vez que a ação tenha sido notificada, o(s) réu(s) DEVEM responder em vinte dias ou em algumas jurisdições, trinta dias. Sim, alguns proprietários ganharam um processo de título tranquilo e obtiveram propriedade gratuita. MAS, isso é raro. Uma boa ação de título tranquila irá liberar as partes reais em interesse, dando-lhe a oportunidade de sentar do outro lado da mesa e negociar com o verdadeiro credor. Isso economiza milhares de dólares em custos de litígio quando você está lidando com credores pretendentes, empresas de serviços e outros que não têm “pele no jogo” ou como a arena legal se refere a “sem legitimidade”.

Respeitosamente, Regis Sauger Autor/Orador

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